Pro mnoho lidí je pronájem bytu pohodlným způsobem bydlení, avšak i ve zdánlivě bezproblémovém nájemním vztahu mohou nastat situace, kdy je potřeba řešit drobné opravy v bytě. Občanský zákoník, konkrétně zákon č. 89/2012 Sb., jasně vymezuje práva a povinnosti jak pronajímatele, který má nemovitost ve správě, tak nájemce. Zatímco pronajímatel je povinen zajistit, aby byt předal v řádném stavu a v obyvatelné podobě, nájemce je zase odpovědný za běžnou údržbu a drobné opravy v nájemním bytě, které vznikly jeho užíváním. Jak tedy rozpoznat, která oprava spadá do kategorie těch „drobných“ a kdo by ji měl uhradit? Co dělat v případě, že se správce nemovitosti zdráhá provést nutnou opravu? Na tyto otázky vám odpoví specialisté ze Správce bytu.
Co je drobná oprava v bytě?
Co tedy spadá pod drobné opravy? Tato otázka často vyvolává spory mezi pronajímateli a nájemci. Občanský zákoník sice obecně upravuje práva a povinnosti obou stran, ale pro přesnější vymezení toho, co spadá pod pojem „drobné opravy bytu“, je nutné se podívat blíže do nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Tento právní předpis detailně specifikuje, jaké opravy jsou považovány za běžnou údržbu nebo drobné opravy bytu, které má na starosti nájemce. Co všechno tedy spadá do této kategorie a jaké jsou povinnosti správce nemovitostí?
- Opravy podlah, krytin, dveří, oken a jejich součástí
- Opravy elektrických koncových zařízení (zásuvky, vypínače)
- Opravy sanity a armatur (umyvadla, toalety, baterie)
- Opravy kamen a kotlů (pokud jsou součástí bytu nebo domu)
- Výměna žárovek
- Čištění odpadů
- Ostatní opravy nepřesahující náklady ve výši 1 000,- Kč
Celkové náklady na drobné opravy, které má hradit nájemce, jsou vázány na velikost bytu a nelze je překročit. Pokud je oprava dražší nebo se netýká výčtu uvedeného v nařízení, je zpravidla povinností pronajímatele zajistit její provedení. Důležitou roli zde hraje také nájemní smlouva a její náležitosti, která může obsahovat další podmínky a výjimky, které upřesňují rozsah povinností nájemce a pronajímatele v oblasti drobných oprav.
Kdo hradí náklady na drobné opravy bytu?
Obecně se hrazení nákladů v nájemním bytě dělí mezi nájemce a pronajímatele podle toho, zda se jedná o běžnou údržbu, za kterou odpovídá nájemce, nebo o opravu, jež přesahuje rámec drobných oprav a za kterou odpovídá pronajímatel. Nájemce provádí na své náklady výše zmíněné drobné opravy a úkony nezbytné pro řádné užívání bytu, které vznikají běžným opotřebením nebo užíváním, jako je výměna žárovek, čištění odpadů nebo odstraňování drobných netěsností a závad (např. u vodovodních kohoutků).
Opravy většího rozsahu, které se netýkají běžného opotřebení, ale poškození nebo závad, které znemožňují řádné užívání bytu nebo ohrožují bezpečnost, hradí majitel, pokud mu nájemník předá informace o závadě včas. Mezi tyto opravy nad rámec patří oprava střechy, výměna oken, oprava rozvodů vody a elektřiny nebo třeba odstranění vlhkosti a plísní. Obě strany by si měly uchovávat všechny související doklady.
Jak postupovat při hlášení škody?
Při zjištění jakékoliv závady v pronajatém bytě je důležité co nejdříve informovat pronajímatele. Pro tento případ doporučujeme využít písemné oznámení, neboť zároveň slouží jako důkaz o tom, kdy a jakým způsobem jste poruchu nahlásili.
Písemné nahlášení o vzniklé škodě v pronájmu by mělo obsahovat co nejvíce detailů, aby pronajímatel přesně věděl, co je potřeba opravit. V dokumentu uveďte přesný popis a projevy závady, ve které části bytu nebo domu se závada nachází a datum zjištění škody. Nezapomeňte přidat své kontaktní údaje a podpis. Zpracované hlášení o škodě předejte majiteli nemovitosti osobně, elektronicky nebo zašlete doporučeně.
Ačkoliv zákon přesně nestanovuje, v jaké lhůtě musí pronajímatel, pod kterého spadá správa nemovitosti na oznámení reagovat, nemělo by docházet ke zbytečným průtahům. Pokud závada jakýmkoliv způsobem ohrožuje zdraví nájemníků (únik plynu, porucha elektroinstalace apod.), majitel musí věc zařídit okamžitě.
Drobné opravy v nájemním bytě a stanovené lhůty
Občanský zákoník nestanovuje přesné zákonné lhůty pro provedení opravy v pronajatém bytě. Zákon pouze obecně ukládá pronajímateli povinnost zajistit, aby byt udržoval v řádném stavu a aby byl obyvatelný. To znamená, že pronajímatel by měl na nahlášené škody reagovat bez zbytečného odkladu. Délka opravy závisí na charakteru závady a na možnosti jejího rychlého odstranění. Nájemní smlouva někdy obsahuje konkrétní ujednání o lhůtách pro provedení oprav. V takovém případě mají tato ujednání přednost před obecnými ustanoveními občanského zákoníku. Je tedy důležité pečlivě si přečíst podmínky nájemní smlouvy a zjistit, zda obsahuje nějaké specifické dohody ohledně lhůt pro opravy.
Co když správce nemovitosti opravu odmítá?
Pokud se správce nemovitosti navzdory opakovaným žádostem zdráhá provést nutnou opravu v pronajatém bytě, která nespadá pod drobné opravy, máte několik možností, jak situaci řešit.
1. Opakovaná písemná výzva
V první řadě je ideální variantou zaslat písemné upozornění. V tomto dokumentu jasně a srozumitelně připomeňte pronajímateli jeho povinnost zajistit řádný stav bytu a odkazujte na konkrétní ustanovení nájemní smlouvy nebo příslušného zákona. Dále informujte danou osobu o možných právních důsledcích, které by pro něj mohly nastat, pokud se rozhodne vaši žádost ignorovat. Nezapomeňte si ponechat kopii tohoto oznámení jako důkaz o vaší snaze vyřešit problém smírnou cestou. Tento dokument může být později užitečný například v případě soudního sporu.
2. Mediace nebo zprostředkování sporu
Pokud se vám nedaří s majitelem bytu dohodnout na odstranění závady, můžete zkusit mimosoudní řešení sporu. Jednou z možností je mediace, kdy se obrátíte na neutrální třetí osobu, tzv. mediátora. Ten vám pomůže najít společnou řeč s pronajímatelem a dohodnout se na řešení, které bude vyhovovat oběma stranám. Mediace je často rychlejší a levnější než soudní spor.
3. Podání žaloby
Pokud vyčerpáte všechny možnosti mimosoudního řešení, máte možnost obrátit se na soud. Touto cestou může soud uložit pronajímateli povinnost provést potřebnou opravu. Zároveň lze požádat o náhradu škody, pokud vám závada způsobila finanční ztráty nebo zhoršila kvalitu vašeho bydlení. K úspěšnému uplatnění nároku budete muset doložit důkazy o existenci závady, dále také o tom, že jste pronajímatele vyzvali k nápravě a o výši vzniklé škody.
Právní vztahy v oblasti nájmu jsou velmi komplexní. Doporučujeme proto konzultovat svůj případ s právníkem. Ten vám poskytne odborné poradenství a pomůže vám vyhodnotit vaše možnosti. Nezapomeňte také, že pro podání žaloby platí určité lhůty, které musíte dodržet. Každý případ je individuální a řešení závisí na konkrétních okolnostech. Náš tým ze správce bytu nabízí klientům také spolehlivé zastoupení před úřady a státními orgány v případě sporu.
Profesionální správa nemovitosti a drobné opravy v bytě
Potýkáte se s problémy spojenými s pronájmem vašeho bytu? Hledáte spolehlivého partnera, pro kterého je správa nemovitostí se všemi povinnostmi rutinou? Obraťte se na Správce bytu! Rádi vám poskytneme komplexní služby od hledání ověřeného nájemce, sestavení nájemní smlouvy přes drobné opravy v bytě, až po vyúčtování a zastoupení před úřady. Díky naší spolupráci se můžete soustředit na jiné záležitosti a vše nechat na našich odbornících. Majitelům spravujeme především nemovitosti v Olomouci a okolí, ale v rámci naší působnosti je také k dispozici správa nemovitostí Praha a správa nemovitostí Brno. Přečtěte si, jak funguje naše spolupráce nebo si projděte FAQ sekci s častými dotazy. Pokud máte zájem hodit starosti za hlavu a přenechat správu nemovitosti do našich rukou, kdykoliv nás kontaktujte.
