Nájemní smlouva – co by měla obsahovat a na co si dávat pozor?

Publikováno :
12. 6. 2023
Publikováno :
Správce Bytu
Sdílet :

Pronájem bytu či domu je úzce spjatý s celou řadou aktivit a povinností, z nichž ta asi nejdůležitější je nájemní smlouva. Pokud je správně sepsaná, představuje pro majitele nemovitosti i nájemce určitou jistotu, která jasně stanovuje pravidla tohoto vztahu a v případě jakýchkoliv sporů či problémů definuje způsob jejich řešení. V tomto článku vám představíme, co by správně sepsaná nájemní smlouva měla obsahovat a na co si naopak dát v případě její tvorby pozor.

Co je vlastně nájemní smlouva?

Nájemní smlouva je právní dokument, který stanovuje práva a povinnosti mezi pronajímatelem a nájemcem. Obsah nájemní smlouvy se může lišit v závislosti na konkrétních podmínkách a místních právních předpisech, ale v obecných záležitostech zůstává stejná. Často se stává, že se jedna nebo druhá strana domnívá, že je sepsání nájemní smlouvy nepotřebné a že se na všem dohodnou u piva. Takový přístup se však velmi často nevyplácí a mnohokrát se stalo, že této situace pronajímatel či nájemník zneužil. Sepsání nájemní smlouvy přitom není žádná velká věda. Řešení negativních dopadů jejího nesepsání už však být může.

Co musí být obsahem nájemní smlouvy?

Smlouva by měla obsahovat celou řadu informací, jejichž absence by mohla způsobit, že se stane neplatnou. A o jaké údaje se tedy jedná?

  • Smluvní strany – úplná jména a adresy trvalého bydliště pronajímatele i nájemníka, případě jejich rodná čísla a čísla občanského průkazu.
  • Popis nemovitosti – specifikace pronajaté nemovitosti, včetně adresy, velikosti, dispozice seznamu a vybavení.
  • Doba trvání nájmu – součástí smlouvy by měla být také doba trvání, po kterou je uzavřena. Řešením je smlouva na dobu určitou či smlouva na dobu neurčitou.
  • Platby a zálohy – obsahem by měla být i výše nájemného, způsob jeho úhrady či podmínky pro potenciální zvýšení nájemného. Součástí této sekce jsou také informace o zálohách za služby a jejich výši.
  • Omezení nájmu – jakožto pronajímatel máte právo do smlouvy zařadit omezení některých aktivit, u kterých si nepřejete, aby byly v nemovitosti vykonávány. Zpravidla se jedná o zákaz podnájmu či zákaz kouření.
  • Vratná kauce – součástí plateb za nájemné by měla být i jednorázová platba ve formě vratné kauce. Ta bývá nájemníkovi zpravidla vrácena do jednoho měsíce od ukončení nájmu, pokud nevznikla v průběhu nájmu na nemovitosti žádná škoda, kterou by bylo nutné z této kauce uhradit. Nejčastěji bývá kauce stanovena do výše jednoho nájmu, ale tato částka je plně v kompetencích pronajímatele.
  • Výpověď smlouvy – všechno jednou končí a nájemní smlouvy nejsou výjimkou. Smlouva by proto měla obsahovat podmínky pro její výpověď či výpovědní lhůtu, která platí pro obě smluvní strany.

Na co si dát pozor?

Výše zmíněné body jsou stručným výčtem aspektů, která by každá platná nájemní smlouva měla obsahovat. Pronajímatel má však právo do smlouvy zahrnout i další podmínky nájemního vztahu, které definují povinnosti smluvních stran např. ve věci odpovědnosti za opravy či hrazení pojištění nemovitosti. Existují však situace, kterých by se měl pronajímatel při sepisu nájemní smlouvy vyvarovat, protože může dojít k situaci, že se smlouva stane neplatnou. Nejčastějším místem úrazu bývají domácí mazlíčci. I v případě, že si pronajímatel ve svém bytě chov domácího mazlíčka nepřeje, výslovně jej ve smlouvě dle občanského zákoníku zakázat nemůže. Má však samozřejmě právo zájemce o nemovitost odmítnout a vybrat si takového, který žádné zvíře nevlastní.

Naším dalším doporučením je také vyhotovení předávacího protokolu. Předávací protokol stvrzuje, co vše kromě smluvené nemovitosti přebíráte. Jedná se zpravidla o aktuální stav domu či bytu a vybavení, které je jeho součástí a které má nájemník právo v nájemném období vyžívat. Protokol také obsahuje údaje o aktuálním stavu elektroměru, plynoměru i vodoměru, počtu předávaných klíčů, seznam a popis stávajícího vybavení (zejména nábytku a spotřebičů) atd.

V neposlední řadě můžeme zmínit např. také případné změny v nájemní smlouvě. Jednou z nejčastějších změn bývá změna výše nájemného. To je možné zvýšit pouze jednou ročně, maximálně o 20 % za 3 roky a nájemník musí s tímto navýšením písemně souhlasit.

Pokud chcete o problematice nájemních smluv vědět více, neváhejte se obrátit na SpravceBytu.cz. Správa nemovitostí je naše parketa a rádi vám zprostředkujeme cokoliv, co do této oblasti spadá.