Dodatek k nájemní smlouvě představuje praktický způsob, jak upravit podmínky nájemního vztahu bez nutnosti sepsání nové nájemní smlouvy. Pronajímatel i nájemce s jeho pomocí jasně určí například změnu výše nájemného, prodloužení doby nájmu, úpravu záloh na služby nebo převod nájmu na jinou osobu. Tento postup vyhovuje požadavkům občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a zajišťuje právní jistotu oběma stranám. V tomto článku vám Správce bytu nabídne přehled nejčastějších důvodů pro uzavření dodatku, doporučení pro jeho obsah i tipy, které vám pomohou předejít budoucím problémům.
Co je dodatek nájemní smlouvy a kdy ho použít?
Dodatek nájemní smlouvy slouží jako písemná dohoda, která upravuje nebo rozšiřuje stávající nájemní vztah. Tento dokument přesně popisuje, co se mění, od kdy změna platí a jaké nové podmínky obě strany přijímají. Obsahuje označení účastníků smlouvy, odkaz na původní nájemní smlouvu, podrobný popis úpravy a podpisy pronajímatele i nájemce. Postup vychází z § 1902 občanského zákoníku, protože každou změnu smlouvy schvalují všechny zúčastněné strany, tedy správce nemovitosti i nájemník.
Není nutné čekat na konec smluvního období ani dodržovat zvláštní lhůty. Úpravy vstupují v platnost dnem uvedeným v dokumentu. V praxi se dodatky používají například v těchto situacích:
- Navýšení nájemného nebo záloh na služby
- Přistěhování nového spolubydlícího
- Změna pronajímatele bytu nebo domu
- Prodloužení nájemní smlouvy na nové období
Jak napsat dodatek k nájemní smlouvě?
Při přípravě dodatku k nájemní smlouvě platí několik zákonných pravidel, která zajišťují jeho platnost a právní jistotu. Občanský zákoník vyžaduje, aby každá změna smlouvy vznikla na základě vzájemné dohody a měla stejnou formu jako původní dokument. Dodatek tedy vzniká vždy písemně, stejně jako samotná nájemní smlouva.
Každý dodatek musí v základu obsahovat tyto náležitosti:
- Označení smluvních stran – jméno a adresa pronajímatele i nájemce, případně údaje o nové osobě při změně nájemce
- Přesný popis změny – jasné vysvětlení, co se upravuje (výše nájemného, záloh apod.). Pokud dodatek upravuje přechod nájemního vztahu, je nutné uvést, od kdy změna nájemce nastává
- Datum účinnosti – den, kdy nově sjednané podmínky začnou platit
- Podpisy obou stran – vlastnoruční podpis pronajímatele a nájemce jako potvrzení souhlasu se změnou
Pokud vás zajímá více informací o nájemní smlouvě na byt, nezapomeňte si také přečíst naše články zaměřené na náležitosti nájemní smlouvy nebo jak na ukončení nájemní smlouvy, ve kterých najdete další rady a tipy.
Nejčastější typy dodatků nájemní smlouvy
Dodatek k nájemní smlouvě pomáhá upravit různé situace, které během nájemního vztahu nastanou. V praxi se nejčastěji objevuje několik typů dodatků, které mohou řešit například níže uvedené případy.
Dodatek pro zvýšení nájemného
Zvýšení nájemného patří mezi nejčastější důvody pro sepsání dodatku k nájemní smlouvě. Dokument vždy obsahuje označení smluvních stran, odkaz na původní smlouvu a přesnou částku nového nájemného. Doporučujeme také uvést datum, od kdy vyšší nájemné začne platit, a případně způsob platby, pokud se mění. Dodatek zároveň potvrzuje, že ostatní ustanovení smlouvy zůstávají stejné. Jasné znění předchází nejasnostem při placení i pozdější kontrole plateb.
Dodatek pro zvýšení záloh na služby
Navýšení záloh na energie a další služby bývá aktuální například při růstu cen dodávek. Dodatek k nájemní smlouvě obsahuje konkrétní částku nových záloh, termín splatnosti a den, od kdy úprava začne platit. Pokud pronajímatel požaduje změnu výše záloh, vždy doporučujeme sepsat tuto dohodu písemně, aby obě strany měly jistotu a předešly sporům. V textu dodatku se jasně uvede, které služby změna zahrnuje.
Dodatek na prodloužení nájemní smlouvy
Prodloužení nájmu zajistí plynulé pokračování nájemního vztahu i po uplynutí původní doby trvání smlouvy. V dodatku se přesně zapíše nové datum ukončení nájmu a případně upraví i výše nájemného, pokud obě strany souhlasí. Dokument dále potvrzuje, že ostatní ustanovení původní smlouvy zůstávají v platnosti. Takový postup poskytuje oběma stranám jistotu a přehled o dohodnutých podmínkách.
Změna nájemce nebo nový spolubydlící
Při změně nájemce nebo přistěhování nového spolubydlícího dodatek jasně popíše, kdo nově vstupuje do smluvního vztahu a jaké povinnosti přebírá. Dokument obsahuje identifikační údaje všech osob, datum účinnosti změny a případně úpravu podílů na úhradě nájemného a služeb. Pokud se nájemce mění, ideální je také upravit složení jistoty (kauce) a potvrdit převzetí závazků podle původní smlouvy.
Dodatek v případě změny pronajímatele
Změna pronajímatele obvykle nastává při prodeji nemovitosti novému vlastníkovi. Dodatek proto uvádí identifikační údaje nového správce nemovitosti a den, kdy přebírá všechna práva a povinnosti z nájemní smlouvy. Součástí dokumentu bývá i potvrzení, že nájemce byl o změně vlastníka řádně informován. Takto připravený dodatek zajišťuje návaznost právních vztahů a přehled o tom, komu nájemce nadále platí nájemné.
Praktické rady a časté chyby při sepisování dodatku k nájmu
Pokud připravujete dodatek k nájemní smlouvě, je důležité pečlivě zkontrolovat všechny údaje. Dokument vždy obsahuje přesné označení nájemce, pronajímatele a případně spolubydlících, pokud dodatek upravuje jejich přistěhování. Jasné identifikační údaje pomáhají předcházet záměně osob i nedorozuměním.
Každý dodatek získá platnost až po vlastnoručním podpisu obou stran. Bez podpisů ztrácí dohodnuté změny právní účinnost, proto se doporučuje podpisy ověřit a připojit datum podpisu. Mnoho lidí opakuje stejné chyby, které později komplikují výklad dohody.
- Nejasné nebo vágní formulace – nepřesné popisy změn otevírají prostor ke sporům
- Chybějící datum účinnosti – bez jasného data nelze určit, od kdy úpravy platí
- Nedostatečné označení smluvních stran – nesprávné údaje komplikují vymáhání práv a povinností
- Podpis jen jedné strany – pro platnost dodatku je nutný souhlas všech účastníků
Přehledný a srozumitelný dodatek nájemní smlouvy zajišťuje právní jistotu a udržuje přehled o všech změnách nájemního vztahu. V textu tohoto dokumentu se obecně vyplatí uvádět konkrétní částky, jasná data a přesné podmínky.
Jak vám pomohou profesionálové při sepsání nájemní smlouvy?
Správně připravený dodatek k nájemní smlouvě chrání zájmy obou stran a zajišťuje přehledné podmínky spolupráce. Pokud plánujete nabídnout pronájem bytu nebo domu ověřeným nájemníkům a nechcete řešit všechny administrativní kroky sami, můžete svoji nemovitost svěřit do naší správy. Náš tým zkušených specialistů zajistí přípravu nájemní smlouvy i všech potřebných dodatků, pohlídá platby, pravidelnou komunikaci s nájemci a kompletní správu pronájmu. Naše služby poskytujeme majitelům v Praze, Olomouci a Brně včetně okolí. Kontaktujte nás s nezávaznou poptávkou nebo si prohlédněte naši FAQ sekci s nejdůležitějšími informacemi.
