Pronájem bytu či domu je úzce spjatý s celou řadou aktivit a povinností. Ať už jste správce nemovitosti nebo nájemník, klíčovým dokumentem je vždy nájemní smlouva. Tento stěžejní dokument totiž určuje práva a povinnosti obou stran, chrání před spory a poskytuje právní jistotu. Pokud smlouva není správně a srozumitelně sepsaná, může dojít problémům končících i soudním sporem. Nejčastěji vznikají nedorozumění ohledně výše nájemného, podmínek užívání bytu nebo například úhrad za drobné opravy v bytě. Zákonem stanovená nařízení se mohou v průběhu času měnit, proto je důležité být v obraze a neustále sledovat zákon č. 89/2012 Sb., konkrétně § 2201 až § 2239. V tomto článku vám specialisté ze Správce bytu poskytnou komplexní informace, jak má vypadat nájemní smlouva a na co si dát pozor.
Co je nájemní smlouva na byt?
Nájemní smlouva patří mezi nejdůležitější dokumenty, které upravují vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Obě strany si v ní jasně stanovují podmínky pronájmu bytu od výše nájemného přes délku trvání až po povinnosti během užívání nemovitosti. Často se stává, že jedná nebo druhá strana považuje sepsání nájemní smlouvy za zbytečné a předpokládá, že na všem se lze dohodnout u piva. Český občanský zákoník ve svém § 2235 výslovně vyžaduje, aby nájemní smlouva na byt vznikla v písemné podobě. Bez této formy ztrácí smlouva právní sílu a může vést ke sporům.
Zásadní rozdíl oproti podnájmu spočívá v tom, že nájemce uzavírá smlouvu přímo s vlastníkem bytu, zatímco podnájem vzniká mezi nájemcem a třetí osobou, která byt pouze užívá na základě své nájemní smlouvy. Více se tomuto tématu věnujeme v článku „Nájem a podnájem – jaký je mezi nimi rozdíl“. Pokud některá ze stran smlouvu sepíše v rozporu se zákonem (například obchází ochranu nájemce, určuje nepřiměřeně vysoké pokuty nebo vynechá základní náležitosti), smlouva se může stát neplatnou. Právní jistotu a ochranu práv přináší jen taková nájemní smlouva, která odpovídá zákonným požadavkům a zohledňuje reálné potřeby obou stran.
Podstatné náležitosti nájemní smlouvy
Dobře sepsaná nájemní smlouva stojí na pevných základech, které stanovuje občanský zákoník. Díky nim obě strany přesně vědí, na čem jsou a mohou se tak vyhnout zbytečným nedorozuměním. Jaké jsou tedy nejdůležitější náležitosti nájemní smlouvy bytu?
- Identifikace smluvních stran – Nájemní smlouva musí obsahovat jména, adresy a rodná čísla nebo IČO obou stran, tedy pronajímatele i nájemce. Právě tyto údaje určují, kdo nese práva a povinnosti.
- Popis bytu a příslušenství – Smlouva musí přesně vymezit, o jaký byt se jedná (adresa, podlaží, dispozice) a uvést, zda nájemce užívá i sklep, balkon, parkovací místo nebo jiné příslušenství.
- Výše nájemného a splatnost – Dohodnuté nájemné uveďte ve smlouvě včetně všech plateb za služby (např. voda, elektřina, svoz odpadu). Dokument by měl obsahovat i datum splatnosti a číslo účtu, kam nájemce peníze posílá.
- Doba trvání nájmu – Strany si volí, zda nájem poběží jen po předem stanovenou dobu (např. jeden rok), nebo na dobu neurčitou. Každá varianta má jiné podmínky ukončení a výpovědi.
- Účel nájmu a inflační doložka – Ve smlouvě jasně uveďte, že byt slouží k bydlení a zda nájemce může byt dále pronajímat. Inflační doložka upravuje nájemné v souladu s inflací, bez nutnosti uzavírat nový dokument.
- Možnosti zvyšování nájemného – Zákon definuje podmínky, za kterých pronajímatel smí zvýšit nájemné (např. po roce o maximálně 20 % během tří let). Smlouva musí tuto možnost jasně formulovat.
- Zvláštní doložky – Pronajímatel může ve smlouvě omezit určité činnosti, například zákaz kouření v bytě, chov psů nebo jakékoli stavební úpravy bez předchozího souhlasu.
Typy nájemní smlouvy na byt
Zákon rozlišuje několik typů nájemních smluv, které se liší zejména délkou trvání, způsobem ukončení a právní ochranou jednotlivých stran. Při výběru vhodného typu hraje roli nejen dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem, ale i účel nájmu a záměr, s jakým smlouvu uzavírají. Každá varianta má své výhody i úskalí, a proto stojí za to se v nich dobře zorientovat.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou stanovuje přesné časové období, po které nájem trvá, například jeden rok nebo dva roky. Tento typ smlouvy využívá většina pronajímatelů, protože umožňuje snadněji plánovat budoucnost s nemovitostí. Výhodou pro pronajímatele je lepší kontrola nad obsazením bytu, nájemce však může vnímat jako nevýhodu nutnost pravidelného obnovování smlouvy. V průběhu nájmu mají obě strany omezené možnosti výpovědi. Ta většinou přichází v úvahu jen ze zákonných důvodů nebo dohodou.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Tento typ smlouvy platí, dokud jedna ze stran neprojeví vůli nájem ukončit. Nájemce v tomto režimu získává vyšší jistotu a stabilitu, protože zákon ho chrání před náhlým ukončením. Výpovědní lhůta činí obvykle tři měsíce, ale vždy záleží na důvodu a na tom, kdo výpověď podává. Pronajímatel může vypovědět nájem pouze ze zákonem stanovených důvodů. Nájem na dobu neurčitou se často uplatňuje při dlouhodobém pronájmu rodin nebo jednotlivců, kteří chtějí v bytě zůstat řadu let.
Bezúplatná nájemní smlouva
Bezúplatné užívání bytu může mít podobu tzv. výprosy nebo zápůjčky nemovitosti, která nevyžaduje úhradu nájemného. Typicky vzniká mezi příbuznými nebo blízkými osobami. I když zákon neukládá povinnost uzavřít písemnou smlouvu, právníci to doporučují. Strany se tak vyhnou případným sporům, například při ukončení bezúplatného užívání nebo při nástupu dědického řízení. Tento vztah není standardním nájmem, a proto nenabývá plné ochrany, jako běžná nájemní smlouva.
Speciální typy nájemní smlouvy
Pro příklad můžeme uvést dva nejčastější případy:
- Nájemní smlouva mezi rodiči a dětmi – I zde doporučujeme uzavřít písemnou nájemní smlouvu, která zamezí případným nedorozuměním, ale může sloužit i jako doklad například pro úřady, pojišťovny nebo daňové přiznání. I když rodiče nevyžadují nájemné, měli by ve smlouvě určit alespoň symbolickou platbu nebo jasně vymezit bezúplatný charakter nájmu.
- Nájemní smlouva pro cizince – Pokud pronajímatel uzavírá smlouvu s občanem jiného státu, musí do dokumentu zahrnout několik specifik. Smlouva musí být písemná, s jasně stanovenou dobou nájmu a často se dokládá i v rodném jazyce nájemníka. Cizinec využije smlouvu například při žádosti o povolení k pobytu. V takovém případě musí nájemní smlouva obsahovat i souhlas vlastníka bytu s užíváním nemovitosti cizím státním příslušníkem.
Co je hrubé porušení nájemní smlouvy?
Hrubé porušení nájemní smlouvy označuje závažné jednání, které zásadním způsobem narušuje důvěru mezi nájemcem a pronajímatelem nebo znemožňuje plnění práv a povinností ze smlouvy. Zákon takové jednání považuje za důvod k okamžité výpovědi bez výpovědní lhůty, pokud k němu dojde opakovaně nebo úmyslně.
Hrubé porušení nájemní smlouvy ze strany nájemce
- Dlouhodobé neplacení nájemného nebo služeb (např. tři měsíce po sobě)
- Způsobení vážného poškození bytu nebo zařízení
- Užívání bytu v rozporu se smlouvou (např. podnikání nebo podnájem bez souhlasu)
- Opakované narušování klidu v domě nebo obtěžování sousedů
- Ignorování písemných výzev k nápravě porušení smlouvy
Hrubé porušení nájemní smlouvy pronajímatelem
- Neumožnění nájemci pokojné užívání bytu (např. svévolné vstupy do bytu bez souhlasu)
- Nedodržení základních povinností údržby a oprav
- Zatajování závad, které ohrožují zdraví nebo bezpečnost
- Nátlak na vystěhování bez platné výpovědi
- Záměrné znemožnění dodávek energií nebo služeb
Pokud jedna strana nájemního vztahu hrubě poruší smlouvu, druhá strana by měla jednat rychle, ale s rozvahou. Nejprve je vhodné zaslat písemnou výzvu k nápravě, v níž autor jasně popíše problém a stanoví přiměřenou lhůtu k jeho odstranění. Pokud se situace nezlepší, může druhá strana využít výpověď bez výpovědní lhůty. V případě vážného porušení se vyplatí vše doložit důkazy, tzn. fotodokumentací, svědeckými výpověďmi nebo záznamy komunikace. Pokud situace eskaluje, je na místě obrátit se na právníka nebo přímo na soud. Dodržení zákonného postupu výrazně zvýší šanci na úspěšné řešení sporu a ochranu svých práv.
Na co si dát pozor v nájemní smlouvě?
Při podpisu nájemní smlouvy nejprve zkontrolujte, zda obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti, a to správnou identifikaci smluvních stran, přesný popis bytu, výši nájemného a dohodnutou dobu trvání nájmu. Pozornost si zaslouží také ustanovení o výpovědi, možnosti prodloužení smlouvy a případné smluvní pokuty. Každá nejasnost nebo nevýhodná formulace by se měla konzultovat s odborníkem ještě před podpisem. Rizikové jsou i zdánlivé detaily, jako pravidla pro drobné opravy v bytě, údržbu nebo omezení chovu zvířat – právě ty bývají častým zdrojem pozdějších sporů.
Kdy může nájemce zvednout nájem?
Pronajímatel může zvýšit nájemné pouze v souladu se zákonem. Pokud se obě strany na zvýšení dohodnou, je možné jej provést kdykoli. Bez takové dohody však platí, že k jednostrannému navýšení může dojít nejdříve po 12 měsících od poslední změny a maximálně o 20 % v průběhu tří let (§ 2249 OZ). Navýšení nájemného musí mít písemnou formu a být odůvodněné, například růstem inflace nebo nákladů na služby. Nájemce má právo návrh odmítnout a v takovém případě může rozhodnout soud, zda je zvýšení oprávněné.
Co by nemělo být v nájemní smlouvě?
V nájemní smlouvě by se neměla objevit ustanovení, která odporují zákonu nebo nepřiměřeně zasahují do práv jedné ze stran. Jde například o jednostranné navyšování nájemného bez souhlasu nájemce, zákaz přihlášení k trvalému pobytu, nadměrně vysoké smluvní pokuty nebo plošný zákaz návštěv. Občanský zákoník chrání zejména nájemce jako slabší stranu, a proto mohou být taková ustanovení soudem prohlášena za neplatná. V případě pochybností doporučujeme obrátit se na zkušeného právníka z oblasti nemovitostí.
Zajistěte si klidný pronájem se zpracováním nájemní smlouvy
Sestavení kvalitní nájemní smlouvy vyžaduje nejen znalost zákona, ale i zkušenosti z praxe. I drobná chyba nebo nedostatečné ošetření podmínek může vést ke sporům, finančním ztrátám nebo nevymahatelným závazkům. Pokud vlastníte byt k pronájmu a nejste si jistí s vyřízením související administrativy zahrnující například i předávací protokol, kdykoliv kontaktujte naše odborníky. Klientům spravujeme pražské nemovitosti, ale využít můžete i našich služeb Správa nemovitostí Olomouc nebo Správa nemovitostí Brno. Naše kalkulačka nájemného vám prozradí, kolik ušetříte času a peněz, pokud svěříte svůj byt našim specialistům. Postaráme se o komplexní služby, inzerce nemovitosti, garantovaný nájem a mnoho dalších úkonů včetně právního poradenství. Získáte tak jistotu, že vaši nemovitost obsadí ideální nájemce a vy se budete moci věnovat jiným záležitostem, než je správa nemovitosti.
