Rok 2026 přináší pro majitele nemovitostí, nájemníky i profesionální správce zásadní legislativní novinky, které ovlivní způsob správy i pronájmu bytů po celé ČR. Změny se týkají především daní, drobných oprav, povinností vůči finanční správě a také praktických pravidel, která musí dodržovat každý pronajímatel. Naši odborníci ze Správce bytu sledují veškeré aktuální změny, čímž pomáhají klientům z Olomouce, Prahy i Brna s prvotřídní správou nemovitostí. V tomto přehledu najdete ucelený souhrn pěti nejdůležitějších vládních změn, které vstupují v platnost od ledna 2026, doplněný o praktické rady, termíny i doporučení, jak se na ně efektivně připravit.
1. Nová pravidla pro drobné opravy v bytě
Od začátku roku 2026 se mění finanční limity, podle nichž se určuje, které drobné opravy v bytě hradí nájemce a které už spadají na pronajímatele. Aktualizované nařízení vlády č. 308/2015 Sb. reaguje na rostoucí ceny prací a materiálů a poprvé po několika letech navyšuje hranici pro tuto kategorii oprav.
Konkrétní částky a limity drobných oprav
Nově platí, že nájemce uhradí náklady na jednotlivou opravu do výše 1 500 Kč, zatímco celkový roční součet těchto drobných oprav nesmí přesáhnout 150 Kč/m² podlahové plochy bytu. Pro byt o rozloze 60 m² to znamená maximální roční limit 9 000 Kč. Tyto částky se budou uplatňovat automaticky u všech nájemních vztahů, které odkazují na příslušné vládní nařízení.
Dopad na pronajímatele a nájemce
V praxi tato změna přináší větší přehlednost a zároveň mírně posiluje roli pronajímatele. Náklady, které v minulosti často přecházely na nájemce, se nově častěji dostanou nad limit a bude je hradit vlastník. Pro správce nemovitostí to znamená nutnost aktualizovat vzory nájemních smluv a kontrolovat, zda se změny automaticky promítly i v bytových evidencích.
2. Daň z nemovitých věcí z pohledu sazby a přiznání
Daň z nemovitých věcí zůstává i letos beze změn v základních sazbách. Po úpravách z roku 2024 se výpočty stabilizovaly a výše daně tak většině poplatníků zůstane stejná.
Inflační koeficient 1,0 bez automatického zdražení
Ministerstvo financí potvrdilo inflační koeficient 1,0, takže se daň nijak automaticky nezvyšuje. Výši odvodu mohou ovlivnit pouze místní koeficienty, které určují jednotlivé obce. Vyplatí se proto sledovat místní vyhlášky, jelikož některá města sazby upravují každoročně.
Kdo podává daňové přiznání z nemovitých věcí a kdy?
Nové přiznání je nutné podat jen tehdy, pokud v roce 2025 nastaly změny, například přístavba, kolaudace nebo změna užívání. Finální termín připadá na pondělí 2. února 2026, přičemž elektronické podání přes portál Moje daně zůstává nejrychlejší a nejspolehlivější možností.
Kdy a kde využít předvyplněné daňové přiznání?
Systém Finanční správy načítá údaje z dříve podaných přiznání a z katastru. Nově nabyté nebo upravené nemovitosti ale zatím vyžadují ruční doplnění. Správci nemovitostí díky tomu ušetří čas při správě více bytů, přesto je nutná důkladná kontrola všech nových údajů.
3. Dopady novely na DPH u převodu nemovitostí
Novela zákona o DPH účinná od poloviny roku 2025 výrazně upravila pravidla pro zdanění převodů nemovitostí. V roce 2026 se tato úprava již plně promítá do běžné praxe a týká se zejména správců nemovitostí a investorů, kteří prodávají novostavby nebo výrazně rekonstruované byty.
Zkrácení lhůty pro zdanitelné plnění
Zásadní změnou je zkrácení období, po které je dodání nemovitosti považováno za zdanitelné plnění. Namísto původních pěti let se nyní sleduje lhůta 23 měsíců od první kolaudace nebo prvního užívání. Po jejím uplynutí je převod zpravidla osvobozen od DPH, pokud se prodávající nerozhodne pro jiný postup.
Podstatná změna nemovitosti
Zákon nově přesněji vymezuje pojem podstatné změny nemovitosti. Pokud dojde k zásadní rekonstrukci nebo přestavbě, může se běh 23měsíční lhůty spustit znovu. V praxi je proto klíčové rozlišovat mezi běžnou údržbou a úpravami, které mají vliv na daňové posouzení následného prodeje.
Dobrovolné zdanění nájemného dle § 56a
Další změnou je rozšíření možnosti dobrovolného zdanění nájemného. DPH lze nově uplatnit i vůči nájemcům, kteří jsou registrováni k dani v jiném členském státě EU. Tento postup se využívá zejména u nemovitostí určených k podnikání, kde si pronajímatel může nárokovat odpočet daně na vstupu.
4. Daň z příjmů z pronájmu a pravidla pro fyzické osoby
Příjmy z pronájmu zůstávají i nadále zdaňovány podle § 9 zákona o daních z příjmů. Základní principy se nemění, přesto je dobré si pravidla připomenout, a to zejména kvůli správné volbě výdajového režimu a splnění termínů pro podání daňového přiznání.
Způsob uplatnění výdajů v roce 2026
Pronajímatelé mohou i v tomto roce volit mezi dvěma možnostmi:
- paušální výdaje ve výši 30 % z dosažených příjmů (maximálně 600 000 Kč ročně),
- skutečné výdaje zahrnující například úroky z úvěru, opravy, odpisy nebo služby spojené s pronájmem.
Volba výdajového režimu má přímý dopad na výslednou daňovou povinnost a vyplatí se ji zvažovat s ohledem na konkrétní situaci a strukturu nákladů.
Kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné náklady?
Paušální výdaje bývají výhodné především u menších pronájmů s minimálními náklady. Naopak u bytů financovaných hypotékou nebo u nemovitostí s vyššími výdaji na údržbu se zpravidla vyplatí uplatnit skutečné náklady, a to i za cenu pečlivější evidence.
Daňové přiznání a termíny pro rok 2026
Daňové přiznání za příjmy z pronájmu se standardně podává:
- do dubna 2026 při papírovém podání
- do května 2026 při elektronickém podání
Při využití daňového poradce se lhůta prodlužuje, vždy je však nutné mít podklady připravené včas. Správné nastavení evidence a kontrola uplatněných výdajů může výrazně ovlivnit výslednou daň. Pokud si nejste jistí, který postup je pro vás výhodnější, majitelům nemovitostí z Prahy, Olomouce nebo Brna a okolí nabízíme konzultaci a základní orientaci v daňových povinnostech spojených s pronájmem.
5. Povinnosti pro správce nemovitostí
Správa bytů a domů není jen o výběru nájemného. V roce 2026 zůstává klíčová především správná administrativa, hlídání zákonných lhůt a vedení dokumentace, která obstojí při případné kontrole.
Základní povinnosti pro majitele bytů a domů
Pokud spravujete na vlastní pěst jednu nebo více nemovitostí k pronájmu bez pomoci našich specialistů, nezapomeňte si pohlídat tyto povinnosti:
- aktuální znění nájemních smluv a jejich návaznost na platnou legislativu
- archivaci smluv, dodatků a předávacích protokolů
- pravidelné revize technických zařízení podle typu nemovitosti
- elektronickou komunikaci s úřady prostřednictvím datové schránky
- evidenci plateb, oprav a vyúčtování služeb
Elektronizace a kontrola ze strany úřadů
Finanční správa i další instituce stále více využívají elektronická data. Správnost údajů v přiznáních, návaznost smluv a historie plateb jsou proto snadno dohledatelné. Chyby vznikají nejčastěji při neaktualizovaných smlouvách, špatně vedené evidenci nebo opomenutí povinných úkonů v průběhu roku.
Kdy dává smysl využít profesionální správu?
Pro majitele, kteří nemají čas sledovat legislativní změny nebo spravují více bytů, může být profesionální správa výraznou úsporou času i rizik. Správce bytu zajišťuje kompletní administrativu, kontrolu povinností a komunikaci s úřady, přičemž majitel má přehled o své nemovitosti bez každodenní operativy.
Modelové situace pro aktuální legislativní změny
Legislativní změny se často nejlépe pochopí na konkrétních příkladech. K výše uvedeným změnám jsme připravili modelové situace, které ukazují, jak mohou nové nebo upravené povinnosti v roce 2026 ovlivnit běžnou správu a pronájem nemovitostí.
Příklad 1: Prodej bytu po rekonstrukci
Majitel zrekonstruuje byt a rozhodne se jej prodat. Pokud k prodeji dojde v rámci 23 měsíců od kolaudace nebo od podstatné změny, může být převod stále považován za zdanitelné plnění z hlediska DPH. Správné vyhodnocení rozsahu rekonstrukce je proto klíčové.
Příklad 2: Drobné opravy v bytě během nájmu
V průběhu roku vznikne několik drobných oprav. Jednotlivé zásahy se vejdou do limitu drobných oprav, ale jejich součet překročí roční hranici podle plochy bytu. V takovém případě přechází další náklady na pronajímatele, nikoli na nájemce.
Příklad 3: Změna údajů pro daň z nemovitých věcí
U nemovitosti došlo ke změně výměry nebo způsobu užívání. Vlastník musí podat nové daňové přiznání, jinak zůstane daň vypočtena podle původních údajů. Předvyplněné přiznání tuto změnu automaticky nezachytí.
Příklad 4: Správa více bytů jedním vlastníkem
Majitel pronajímá několik bytů v různých městech. Každá obec má jiné místní koeficienty a rozdílný přístup k dani z nemovitých věcí. Bez centrální evidence a kontroly snadno vznikají chyby nebo opomenutí.
FAQ sekce k vládním změnám a pronájmu nemovitostí
Ne, pokud vaše smlouva odkazuje na platnou legislativu obecně. Nové smlouvy nebo dodatky jsou vhodné hlavně tehdy, pokud text obsahuje konkrétní částky nebo zastaralé odkazy.
Ano, pokud nájemní smlouva výslovně neuvádí jiné částky. Většina standardních smluv se řídí aktuálním zněním nařízení vlády.
Ne, změny místních koeficientů se uplatňují vždy až od následujícího zdaňovacího období. O jejich výši obec rozhoduje prostřednictvím vyhlášky.
Ve většině případů ne, ale výjimkou jsou pronájmy firmám nebo plátcům DPH. Tam může dobrovolné zdanění dávat ekonomický smysl.
Ano, alespoň v základním rozsahu. Evidence pomáhá při řešení sporů s nájemcem i při daňové kontrole.
Hrozí pokuta za opožděné tvrzení daně a úroky z prodlení. U opakovaných chyb může finanční úřad zahájit kontrolu.
Ano, pokud jí k tomu udělíte plnou moc. V takovém případě může správcovská firma řešit daňová přiznání i komunikaci s úřady za vás.
Základní pravidla zůstávají stejná. Důraz je ale kladen na přesnost, včasnost a doložitelnost vyúčtování.
Co si odnést z letošních změn k pronájmu bytů?
Vládní změny pro rok 2026 nepřinášejí zásadní zlom, ale potvrzují trend většího důrazu na správnost údajů, evidenci a včasné plnění povinností. Pro majitele bytů i investory to znamená potřebu pravidelně kontrolovat smlouvy, sledovat daňové termíny a mít přehled o aktuálních pravidlech, která se často mění spíše v detailech než v samotném základu.
Pokud si nejste jistí, zda máte vše nastaveno správně, nebo zvažujete profesionální správu své nemovitosti, kontaktujte náš tým ze Správce bytu. Pomůžeme vám ověřit aktuální stav, upozorníme na případná rizika a navrhneme řešení odpovídající platné legislativě i vaší konkrétní situaci.
