Otázka úpravy nájemného patří k velmi častým tématům mezi pronajímateli a nájemci. Zvýšení nájmu se objevuje především ve chvíli, kdy správce nemovitosti reaguje na rostoucí náklady, zatímco nájemník hledá jistotu, že částka za bydlení zůstane v mezích stanovených zákonem. Občanský zákoník jasně vymezuje, kdy a jak lze nájem upravit od inflační doložky, přes pravidla nájemní smlouvy až po jednostranné navýšení nájmu. Získáte tak praktický přehled možností, jak se nájemné může v čase změnit. Správce bytu vám v tomto článku nastíní veškeré důležité informace pro nájemce i majitele nemovitostí.
Jak funguje zvýšení nájmu podle občanského zákoníku?
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. upravuje pravidla pro zvyšování nájemného v § 2249 až § 2254. Pronajímatel a nájemce se mohou na úpravě nájemného vždy dohodnout, přičemž dohoda o zvýšení nájmu má přednost před jednostranným krokem. Pokud však k dohodě nedojde, zákon umožňuje i jednostranné zvýšení nájmu ze strany pronajímatele. Zákoník platný v České republice zároveň v § 2250–2254 vymezuje další způsoby úpravy, například prostřednictvím inflační doložky nebo dohodnutého mechanismu v nájemní smlouvě. Díky jasně stanoveným paragrafům mají obě strany jistotu, jak postupovat při změně výše nájmu.
Jak často může majitel zvedat nájem?
Výše zmíněný paragraf 2249 stanovuje jasné limity, aby nedocházelo k neúměrnému navyšování nájemného. Pronajímatel tak může v rámci stanovených pravidel požadovat zvýšení nájmu nejvýše jednou za dvanáct měsíců. Nájemníci si taktéž obvykle kladou otázku, jak moc se může zvýšit nájem? Celkové navýšení v praxi nesmí překročit 20 % oproti původní částce za poslední tři roky.
Příklad zvýšení nájemného z praxe:
- Pokud nájem činí 12 000 Kč měsíčně, může pronajímatel v rámci zákonných limitů navýšit nájem až o 2 400 Kč během tří let.
- Ve výsledku to znamená, že každý rok lze nájem zvýšit maximálně o část odpovídající přibližně 6–7 %.
Díky těmto limitům mají nájemci jistotu, že jejich náklady na bydlení neporostou neomezeně, zatímco majitelé bytů nebo domů mohou včas reagovat na rostoucí ceny a náklady na údržbu, které nespadají pod drobné opravy v bytě dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Zvýšení nájmu o inflaci přes inflační doložky
Pronajímatel může nájemné navyšovat také prostřednictvím tzv. inflační doložky. Jde o smluvní ujednání, které váže výši nájemného na míru inflace zveřejněnou Českým statistickým úřadem. Pokud nájemní smlouva tuto doložku obsahuje, nájemné se každoročně automaticky upravuje o příslušné procento inflace, aniž by bylo nutné podepisovat nový dodatek k nájemní smlouvě. Tento postup je dle zákona zcela legitimní, protože dává smluvním stranám volnost při dohodě o způsobu určení nájemného. Inflační doložka tak zajišťuje, že nájemné odráží skutečný vývoj cen a obě strany se vyhnou nutnosti každoročního vyjednávání.
Pozor!
Je důležité vědět, že zvýšení nájmu o inflaci zpětně není možné. Pokud pronajímatel doložku nemá ve smlouvě sjednanou, může o navýšení požádat jen podle obecného postupu uvedeného výše dle § 2249 občanského zákoníku.
Zvýšení nájmu u smlouvy na dobu určitou
V případě nájemní smlouvy na dobu určitou doporučujeme myslet na úpravu výše nájemného ještě před podpisem samotné nájemní smlouvy. Obě strany si tak mohou do podmínek dopředu zakotvit, zda se výše nájemného v průběhu trvání smlouvy upraví, nebo zůstane po celou dobu neměnná. Jasně stanovená pravidla pomohou majiteli i nájemníkovi ujasnit si vše důležité a vyhnout se případným konfliktům kvůli neočekávanému navýšení nájemného. Pokud jste z Prahy nebo okolí, přečtěte si také náš článek zaměřený na nájemné v Praze a od čeho se odvíjí jeho výše.
Jak oznámit zvýšení nájmu dle zákonných pravidel?
Zvýšení nájmu musí mít vždy písemnou podobu a pronajímatel jej doručuje přímo nájemci. Oznámení by mělo být jasné, přehledné, a taktéž musí obsahovat všechny následující údaje, které umožní nájemci posoudit oprávněnost návrhu.
- Identifikace stran a bytu – jméno pronajímatele, jméno nájemce a adresa pronajaté nemovitosti
- Dosavadní výše nájemného – částka, která je v současnosti sjednána
- Nově navržená částka – konkrétní výše nájemného po navýšení
- Právní důvod zvýšení nájmu – odkaz na ustanovení občanského zákoníku nebo ujednání ve smlouvě
- Datum účinnosti – měsíc, od kterého má nové nájemné platit
- Podpis pronajímatele a datum – potvrzení, že jde o oficiální oznámení
Nájemce má ze zákona prostor na takové oznámení reagovat, a proto se vyplatí návrh na zvýšení nájemného formulovat srozumitelně a doložit jej jasnými argumenty. Navýšení začne platit od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu nájemci, pokud nájemce souhlasí. Prakticky to znamená, že majitel musí návrh oznámit minimálně 3 měsíce předem, aby mohl nájem od požadovaného data začít běžet v nové výši.
Co když majitel musí čelit odmítnutí zvýšení nájmu?
Pokud nájemník s navýšením nájemného nesouhlasí, není to automatický důvod k ukončení nájemní smlouvy. Jako pronajímatel můžete situaci řešit několika způsoby.
- Dohoda obou stran – často pomůže osobní jednání, kde pronajímatel doloží důvody navýšení a nájemce navrhne kompromis.
- Podání návrhu soudu – občanský zákoník umožňuje, aby o přiměřené výši nájemného rozhodl soud, pokud se strany nedohodnou.
- Zachování původní výše nájemného – pokud pronajímatel nenajde právní oporu pro zvýšení, musí respektovat původní částku až do dalšího možného termínu navýšení.
Pro obě strany platí, že odmítnutí nemusí nutně vést ke sporu. Vždy je důležité znát všechny související zákony a správně nastavit způsob komunikace. Naše klienty, kterým spravujeme nemovitosti k pronájmu, můžeme v případě jakýchkoliv sporů spolehlivě zastoupit před úřady i soudy.
Zvýšení nájmu nebytových prostor
U nebytových prostor, jako jsou kanceláře, obchody nebo sklady, se výše nájemného řídí především dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, protože občanský zákoník neobsahuje stejné limity jako u bytů nebo domů. Zvýšení nájmu se proto v tomto případě často řeší prostřednictvím inflační doložky nebo jiného ujednání přímo ve smlouvě. Pokud smlouva možnost úpravy nájemného neobsahuje, lze změnu prosadit pouze vzájemnou dohodou nebo uzavřením nové nájemní smlouvy. U nebytových prostor tedy o výši nájemného rozhoduje hlavně smluvní volnost a vyjednávací síla obou stran.
Mějte zvýšení nájmu pod kontrolou
Pokud máte po boku zkušené odborníky z naší firmy, případné zvýšení nájmu pro vás bude jednoduchou záležitostí. V případě, že nám svěříte do rukou svoji nemovitost k pronájmu, zajistíme veškerou administrativu, připravíme potřebné doklady a postaráme se také o komunikaci s nájemníky. Následně budete mít jistotu, že se vaše výnosy z investiční nemovitosti budou ubírat správným směrem. Pokud pronajímáte nemovitost v Olomouci nebo okolí, můžete využít naši hlavní službu správa nemovitostí Olomouc. Pro naše klienty je však k dispozici také správa nemovitostí Brno nebo správa pražských nemovitostí. Neváhejte proto kdykoliv kontaktovat naše zástupce s nezávaznou poptávkou.
